Q) 안녕하세요. 저는 서울에서 자영업을 하고 있는 50대 남성(A씨)입니다. 20년간 박봉을 받으며 회사를 다니다가 자녀 두 명이 모두 대학교에 진학하여 자녀들의 학비를 감당하기 위하여 퇴직을 하고, 자영업을 하게 되었습니다.

여러 상가를 알아보다가 현재의 상가에서 건물주와 보증금 2억, 월세 500만 원에 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있습니다. 사업을 위하여 퇴직금으로도 모자라 대출까지 받아 사업에 투자하였습니다. 개업을 하고 1년간은 생활비도 제대로 벌지 못하였는데 가게에서 쪽잠을 자며 열심히 일을 한 덕분에 이제는 어느 정도 자리를 잡았습니다.

그런데 건물주가 며칠 전에 이번 계약이 올해 7월에 종료되면 월세를 2배 가까이 올려주어야 한다고 요구하였습니다. 건물주의 갑작스러운 요구에 극심한 정신적 스트레스를 받아 잠도 제대로 못자고 있습니다.

인터넷을 검색해보니 최근에 상가건물임대차보호법이 개정되어 월세인상의 상한이 5%로 제한된다고 하던데 저도 적용을 받는지요. 아니면 건물주의 요구대로 월세를 올려주어야 하는 건가요. 만약에 월세를 올려준다고 하면 영업기간을 앞으로 얼마나 더 보장받는 것인지 궁금합니다.


A) 전 재산을 사업에 투자한 것으로 보이는데 건물주의 갑작스러운 월세인상으로 심려가 크겠습니다.

상가건물임대차보호법은 건물주의 과다한 임대료, 보증금 인상을 제한하기 위해 그 인상분이 5%을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 그런데 위 조항은 상가의 보증금과 월세가 일정금액 이하일 때만 적용을 받습니다. 일정 한도의 보증금, 월세를 초과하는 임대차계약은 상가건물임대차보호법 중 월세에 인상 관해서는 그 적용을 받을 수 없습니다. 모든 상가의 세입자들이 월세에 관해서 이 법의 보호를 받는 것이 아닙니다.

따라서 먼저 보증금과 월세를 계산하여 상가건물임대차보호법의 적용을 받는지 확인할 필요가 있습니다.

서울의 경우 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액{보증금 + (월차임 X 100)} 이 6억 1천만 원 이하이면 이 법의 적용을 받습니다. 이 사안의 경우 보증금이 2억 원, 월세가 500만 원입니다. 월세에 100을 곱한 5억 원에 보증금 2억 원을 더하면 환산보증금이 7억 원이므로 6억 1천만 원을 초과합니다. 안타깝게도 A씨는 월세 인상에 관해서는 이 법의 보호를 받지 못하기 때문에 건물주는 5% 이상의 월세인상을 요구할 수 있습니다.

다만, 그렇다고 건물주가 무한정 월세를 인상할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 특별한 인상요인 없이 2배 가까이 월세를 올릴 수는 없습니다. 상가건물임대차보호법에 따른 5%의 인상상한 제한은 없지만, 민법에 따른 제한은 분명히 존재하기 때문입니다. 민법 제629조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증가 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 민법에 따를 때 공과부담의 증가나 기타 경제사정의 변동이 없다면 약정한 차임을 인상할 수 없는 것입니다.

현재 공과부담 내지는 경제사정에 큰 변동이 없기 때문에 주변시세에 비해서 월세를 현저히 적게 내는 경우가 아니라면 2배 가까운 인상은 어려워 보입니다. 경제상황 등을 고려하여 합리적인 수준으로 월세를 책정해달라고 요구하십시오. 만약 건물주가 아무런 인상요인도 없이 계속 2배 가까운 인상을 요구한다면 소송을 통해서 월세인상 요인이 있는지 다투시는 것도 고려해보십시오.

다음으로 영업기간을 얼마나 보장받는지 대해서 말씀드리겠습니다. 영업기간에 관해서는 위에서 살펴본 환산보증금 액수에 관계없이 모든 상가 임대차계약이 적용을 받기 때문에 보증금이 2억 원, 월세가 500만 원인 상가도 보호를 받습니다.

상가건물임대차보호법은 최대 5년 간 계약까지 임대차계약을 갱신할 수 있도록 규정하고 있습니다. 세입자는 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 건물주에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 건물주는 세입자의 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 건물주는 안전사고의 우려가 있어서 하는 재건축을 하거나 세입자가 3개월분의 월세를 연체한 사실이 있을 때 세입자의 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 법의 보호를 온전히 받기 위해서라도 월세는 밀리지 말고 반드시 제 때에 지급하도록 하십시오.

이처럼 상가건물임대차호보법이 5년간 영업기간을 보호하고 있음에도 법규정을 잘 모른 채 건물주의 눈치를 보는 세입자들이 있습니다. “남편의 퇴직금과 노후생활자금을 모아 식당을 차렸는데 건물주가 계약기간이 끝나자 일방적으로 나가라고 하니까 눈앞이 깜깜하다”, “‘건물주가 계약을 갱신해주지 않으면 어쩌나’ 하는 걱정에 명절 때면 잘 보이려고 선물을 보낸다”는 세입자들이 많습니다.

굳이 건물주의 눈치를 볼 필요가 없습니다. 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 전에 건물주에게 계약갱신을 요청하면 5년까지 안정적으로 영업을 할 수 있습니다. 임대차기간 만료 1개월 전에 반드시 갱신을 요청하십시오.

마지막으로 건물주가 불리한 계약을 강요하여 어쩔 수 없이 불리한 임대차계약서를 불리하게 작성한 경우 그 효력을 살펴보도록 하겠습니다.

건물주가 임대차계약서 내용에 ‘세입자계약갱신요구권을 행사하지 않는다’ 내지는 ‘권리금을 인정하지 않는다’라는 내용을 포함시켰다고 하더라도, 상가세입자에게 불리하게 체결된 계약조건은 그 효력이 없습니다. 세입자는 계약갱신요구권을 행사하거나 권리금 주장을 할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 세입자계약갱신요구권을 보장하고 있기 때문에 법 규정을 위반한 약정은 무효가 됩니다. 따라서 상가세입자는 본인이 원할 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다.

마찬가지로 상가건물임대차보호법을 위반하면서 건물주 마음대로 월세인상율을 정하는 내용의 임대차계약서를 작성하였더라도 이러한 내용은 법에 위반되어 무효가 됩니다.