Q) 안녕하세요. 저는 서울에서 거주하는 40대 주부(A씨)입니다. 약 2년 전에 지역주택조합 아파트를 분양받기 위해서 조합에 가입하였습니다. 그런데 조합설립인가만 받은 채 사업이 더 진행되지 않고 있어서 알아보니 잔여 토지 매입과정이 지체되고 있다는 소식을 들었습니다. 심지어 여기에 사업지연으로 인한 추가 분담금까지 내라는 통지서를 받았습니다.

그렇지 않아도 사업의 진척이 없어서 답답하던 차에 추가 분담금을 내라는 청천벽력 같은 소식을 접하고 나니 더 조합원 자격을 유지하고 싶지 않습니다. 저는 애초 사업에 아무런 문제가 없으며 추가로 드는 비용은 없을 것이라는 말만 믿고 가입을 하였습니다. 현시점에서 제가 조합을 탈퇴하고 납부한 계약금 및 업무집행비 등을 돌려받을 수 있을까요?

A) 내 집 마련의 큰 꿈을 안고 지역주택조합에 투자하셨을 것 같은데 심려가 크시겠어요.

지역주택조합은 시세대비 저렴한 금액에 내 집을 마련할 수 있다는 점 때문에 최근 많은 관심을 끌고 있습니다. 일단 지역주택조합이 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

지역주택조합은 주택법에 따라 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택(전용면적 85㎡ 이하) 소유 세대주들이 모여 조합을 결성하여 공동으로 주택의 건축 및 분양사업을 하는 형태를 말합니다. 따라서 조합원이 되기 위해서는 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주(무주택자)이거나 세대주를 포함한 세대원 중에 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 주택법 제2조 제11호 가. 목에 정해진 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있어야 합니다.

결국 지역주택조합을 간단히 정리하면 사업에 참여한 조합원들이 시행의 주체가 되는 사업을 말합니다. 다만, 일반적인 조합원들은 그저 주택을 소유하고자 하는 사람들의 집합체에 불과하고 사업을 진행할 지식이나 경험이 부족하기 때문에 업무집행 조합원을 선출하여 대행사를 통하여 사업을 추진하게 되는 것입니다.

그렇다면 사람들은 왜 지역주택조합에 관심을 가지는 걸까요??

먼저, 지역주택조합은 일반적인 아파트 청약과 달리 청약통장이 필요하지 않고 청약경쟁 순위와 무관하게 선착순으로 조합가입을 신청할 수 있습니다. 그리고 사업관리여건에 따라 차이가 있기는 하지만 일반분양주택보다 그 가격이 많이 저렴한 편입니다. 따라서 무사히 착공·준공이 된다면 그 시세 차익만큼의 이득을 보게 됩니다. 또한 사업지에 따라 다르긴 하지만 동·호수를 선착순으로 지정할 수 있거나 최소한 일반분양자들보다 좋은 동·호수를 배정받을 수 있습니다. 이 밖에도 다양한 장점들이 있습니다.

반면, 단점도 많이 있습니다.

일단 조합원은 앞서 살펴본 조합 가입요건을 구비·유지하여야 하며 사업 주체인 조합의 구성원으로서 조합 규약에 따라 책임과 의무를 부담하게 됩니다. 따라서 사업 진행이 지연되거나 토지 매입비가 상승하는 경우 추가 분담금이 발생할 수 있고 이 경우에도 조합원 지위를 탈퇴하는 것이 마음대로 되지 않습니다. 그리고 무엇보다도 사업의 성공률이 굉장히 낮은 편입니다. 조합원을 모집하는 단계부터 어려움이 있으며 모집이 잘 되어 설립인가를 받은 뒤에도 토지 매입 과정, 사업승인을 받는 과정, 시공사 선정 및 조합원 집단대출 문제 등의 여러 난관을 거치고 나서야 비로소 사업이 성공에 이르는 것입니다.

현재 A씨의 경우 조합설립인가까지는 성공적으로 마쳐졌으나 소위 알박기 등의 문제로 토지매입과정이 순탄치 않은 것 같습니다. 시간이 지날수록 조합의 자금 사정은 나빠지고 따라서 토지소유자들과 원만한 합의를 이끌어내기 어렵게 되고, 소송으로 명도청구를 한다고 하더라도 추가로 기간이 소요되고 비용이 증가하기 때문에 사업은 더욱 지연될 수도 있습니다.

그렇다면 A씨는 현재 조합에서 탈퇴하고 납임금을 반환받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리자면 일반적으로는 조합에서 임의로 탈퇴하는 것은 어렵고 투자금을 전액 반환받는 것 역시 마찬가지라고 보입니다.

그 이유는 대부분의 지역주택조합은 국토교통부 표준규약에 따라 조합규약을 정하고 있습니다. 표준규약 제12조 제1항은 “조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 이사회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다”고 규정하고 있습니다.

같은 조 제5항은 “탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제납입금에서 소정의 기타분담금 및 위약금을 공제한 잔액을 환불하며, 환불 시기는 조합원 및 일반 분양자가 대체되어 조합원분담금 등 납부금을 납부한 시기로 한다. 또한 이사회의 의결로써 공제할 기타분담금 및 환급 시기를 따로 정할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

따라서 조합 측에서는 대부분 이러한 규정을 내세우며 탈퇴를 불허하고 납입금을 돌려주지 않겠다는 강경한 태도를 고수합니다.

다만, 완전히 불가능한 것은 아닙니다. 이러한 가입계약서의 조항들은 약관규제법에서 관장하는 약관에 해당합니다. 따라서 약관의 작성 및 설명의무가 사업자에게 있고 위 의무들을 이행하지 아니한 경우 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없고, 계약을 해제하면서 상당한 이유 없이 계약자에게 과중한 부담을 지게 하거나 계약자에게 현저히 불리한 조항은 그 자체로 불공정하여 무효가 될 수도 있습니다.

그리고 계약체결 당시 조합원 모집율이나 지주 작업 현황 등과 같은 내용에 대하여 허위로 광고하여 기망 또는 착오가 있었던 경우 민법에 의해서 계약을 취소 또는 무효로 할 수도 있습니다.

이처럼 계약을 무효로 만들 여지가 있다면 이를 근거로 납입금 반환 소송을 청구하여 조합 탈퇴 및 납입금을 반환받을 수 있습니다. 이를 위해서는, 무엇보다도 법률 전문가의 도움을 받아 계약서 및 계약 당시의 상황과 사업 진행 사항 등에 대하여 면밀하게 검토하여야 권리를 구제받을 수 있습니다.