[김성민 칼럼] 차임 연체 임차인, 권리금 회수기회 보호 안돼

최근 헌법재판소에서 재판관 전원일치 의견으로 <상가임차인의 권리금 회수기회 보호의 예외사유에 관한 사건>에 대하여 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의4 제1항 단서 제1호에 관한 부분이 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다.
 
2015년에 신설된 상가임대차법 제10조의4에서는 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고 있으나 동조 제1항 단서는 임차인의 권리금 회수기회 보호의 예외사유를 규정하고 있다. 예외 사유로는 청구 사건의 심판대상조항이었던 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제10조의4 제1항 단서 제1호)’ 외에도 ‘임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’, ‘임대인이 임대차계약 체결 당시 구체적으로 철거 똔느 재건축 계획을 고지하고 따르거나, 법령에 의하여 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우’ 등이 있다.
 
청구 사건을 살펴보면 다음과 같다. 임차인은 월차임 300만원에 임대차기간이 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일인 임대차계약을 체결하였고, 이후 2018년 1월경 차임을 260만원으로 감액하는 데 합의한 뒤 임대차계약을 2021년 4월 30일까지 갱신하였다. 그러나 임차인은 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작하였고 2020년 3월 말경까지 차임 합계 964만원을 임대인에게 미지급하였다. 임대차계약 기간 만료 무렵 임차인이 신규임차인을 주선하였으나 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않음에 따라 임차인은 권리금 회수기회를 방해하였다고 주장하며 임대인에게 소를 제기하였다.
 
청구사건의 심판대상조항은 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 제1호에 관한 부분으로서 헌법재판소는 심판대상조항에 대하여 “이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 아니한 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다”라고 봄에 따라 “만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다”고 하였다.
 
한편, “상가임대차법은 경제 사정의 변동 등으로 인하여 기존의 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우 임차인 측에서는 차임의 감액을 청구할 수 있도록 함으로써(제11조 제1항), 애초에 임차인이 차임 연체를 이유로 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외되지 않을 수 있는 기회를 부여하고 있다”는 점과 “단순히 차임 3회 연체가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였을 경우에 한하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점” 등을 이유로 들며 심판대상조항이 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수 없다고 판단하였다.
 
이는 권리금 회수기회 보호대상에서 제외되도록 한 상가임대차법 조항이 위헌인지에 대하여 헌법재판소가 최초로 판단한 사건이라는 점에서 의의를 지닌다. 상가임대차법상 권리금과 관련하여 입법이 이루어진 이후에도 개별 법령 해석을 두고 분쟁이 끊이지 않고 있다. 회수기회 보호를 주장하는 임차인으로서 유지하여야 하는 임대인과의 신뢰관계 노력의 기준으로 둔 3기에 해당하는 차임 연체 여부가 정당하다는 점을 확인하였다는 점에서 주목할 만하다.