서울고등법원 제38-3민사부는 2026년 7월 10일 오피스텔 수분양자 A가 주식회사 B 등을 상대로 낸 매매대금반환 사건과 B가 제기한 기타 분양대금 청구 사건의 항소심에서 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각했다. 사건번호는 2025나208215(본소), 2025나208216(반소)다.
A는 피고들 분양대행사 직원으로부터 2021년 6월 21일과 2021년 11월 9일 이 사건 오피스텔 분양을 권유하는 문자를 받은 뒤, 같은 해 11월 22일 분양홍보관을 방문해 분양계약을 체결했다. 이후 이 계약이 방문판매법상 전화권유판매에 해당한다며 청약철회권을 행사할 수 있다고 주장했다.
재판부는 방문판매법상 청약철회제도는 판매자의 기습적이고 공격적 판매 행위로 충분한 정보와 숙려 없이 상품이나 용역을 구입하는 위험으로부터 소비자를 보호하기 위한 제도라고 봤다. 다만 청약철회권은 민법상 계약 준수 원칙에 대한 중대한 예외인 만큼, 스마트폰 보급으로 전화·문자 광고가 흔한 거래 실정에서 계약 전 문자나 전화가 있었다는 이유만으로 넓게 청약철회를 인정하면 거래 안전이 크게 위협될 수 있다고 판단했다.
재판부는 이에 따라 방문판매법상 전화권유판매에 해당하려면 판매자가 소비자에게 전화·문자를 하거나 전화회신을 유도하는 방법을 통해 소비자의 청약을 유도한 것으로 평가할 수 있을 만한 적극적 행위가 있고, 그러한 행위에 기초해 계약 체결로 이어진 경우여야 한다고 판단했다. 단순히 판매 전에 전화 통화가 있었거나 판매 목적물을 홍보하면서 사무소 등에 방문해 상담을 받아본 뒤 계약 체결 여부를 판단해보라는 정도의 권유에 그친 경우는 이에 해당하기 어렵다고 봤다.
특히 거래 대상이 부동산일 경우에는 통상의 재화보다 거래 가액이 현저히 높고 거래가 쉽지 않은 특수성이 있어, 거래당사자가 목적물의 가치나 필요성을 충분히 조사·검토한 뒤 신중하게 매매 여부를 결정하는 것이 일반적이라고 짚었다. 따라서 전화와 문자 내용과 빈도, 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려해 매도인이 전화 등을 사용해 청약을 유도한 것으로 평가할 수 있는지를 신중하게 판단해야 한다고 했다.
재판부는 이 사건에서 분양대행사 직원이 적극적으로 계약 체결을 유도하거나 청약을 유인하는 발언을 했다고 볼 자료가 없고, 이 사건 오피스텔 분양금액이 838,028,000원에 이르며, A도 분양홍보관을 직접 방문해 모형과 홍보 자료를 확인하고 구체적 설명을 들은 뒤 계약했다고 인정한 점 등을 들었다. 또 A가 분양계약 후 2년 이상 지나 오피스텔이 모두 준공된 뒤에야 각종 하자를 주장하며 청약철회권을 행사한 점도 함께 고려해 청약철회 주장을 받아들이지 않았다.
재판부는 별도로 B가 건축물분양법 위반으로 형사처벌이나 행정처분을 받았다는 사실을 인정할 증거가 없다며, 이를 이유로 한 계약 해제 주장도 이유 없다고 판단했다. 이 판결은 9월 4일 전국법원 주요판결로 공개됐다.
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